El mercado de bienes raíces premium ha experimentado un crecimiento constante en los últimos años. ¿Cuáles son las tendencias más destacadas que ha observado en este sector?
Judith Montoriol: Una de las principales tendencias de los últimos años es el fuerte interés que ha despertado el mercado inmobiliario español para el comprador extranjero no residente. En efecto, la demanda de vivienda en España por parte de extranjeros no residentes ha crecido de forma muy notable después de la pandemia y no está viéndose afectada en exceso por el aumento de los costes de financiación. Esta tipología de comprador suele adquirir viviendas significativamente más caras que el promedio. En 2022 el precio por metro cuadrado de las viviendas compradas por extranjeros no residentes fue de 2.558 euros, un 65% superior al precio promedio de las viviendas compradas por españoles, según los datos de Notariado. Además, este diferencial de precio se ha ido ampliando en los años recientes (era del 40% en 2014). En consonancia con esta evolución del precio de las compraventas, el importe medio de las hipotecas contratadas por extranjeros también es superior al de los nacionales (171.000 euros en 2022, un 19% más que la hipoteca promedio de españoles). Por nacionalidades, suecos y estadounidenses son los que contratan hipotecas de mayor importe promedio (por encima de los 330.000 euros).
Si nos centramos en las compraventas de más de 1 millón de euros (que podemos asociar al segmento premium), observamos que se concentran en unas pocas provincias en España: Madrid (40%), Málaga (15%), Baleares (13%) y Barcelona (12%), según datos del 1T 2023 del MITMA. A más distancia encontramos Alicante (3,8%) y Girona (3,6%). Por otra parte, si nos fijamos en el peso del mercado premium sobre el total de compraventas en cada provincia, destaca el caso de Baleares, donde cerca del 5% de las compraventas tienen un importe superior al millón de euros, un dato que refleja el elevado precio de la vivienda en la región y el elevado atractivo que tiene para los compradores extranjeros. En la Comunidad de Madrid, un 2,7% de las compraventas fueron por un importe superior al millón de euros en el 1T 2023.
La pandemia de COVID-19 ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario en general. ¿Cómo ha afectado esta crisis al mercado de propiedades premium?
J. M.: El mercado inmobiliario español resistió de forma muy destacada el envite de la COVID-19. De hecho, la recuperación de la demanda tras la pandemia ha sido excepcional: en 2022, se alcanzaron las 650.000 compraventas en España, una cifra no registrada desde el año 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Se puede afirmar, por tanto, que más allá del impacto temporal al inicio de la crisis, el desempeño posterior del sector ha sido muy positivo.
Como comentábamos al principio, uno de los factores que ha apoyado la buena marcha del sector es la compraventa de extranjeros no residentes. En 2022, los extranjeros no residentes compraron unas 63.000 viviendas en España, un 44% más que en 2021, según los datos del MITMA. En los tres primeros trimestres de 2023 la demanda extranjera ha retrocedido ligeramente, pero sigue mostrando una elevada resiliencia a pesar del fuerte incremento de los tipos de interés. Esto se debe en gran parte a que los extranjeros suelen precisar de menos financiación externa para la compra de vivienda, la cual nos hace ser optimistas sobre las perspectivas de la evolución de la demanda extranjera en un contexto de condiciones financieras menos holgadas.
Participan en Premium Real Estate Summit como partner. ¿Cómo puede ayudar un foro de estas características a encarar los retos del mercado del lujo?
J. M.: Este foro es indispensable para informarse sobre las perspectivas del sector inmobiliario en España, y apoya a una toma de decisiones de inversión con un mejor conocimiento del mercado. Respecto a la evolución prevista del sector, desde CaixaBank Research prevemos que el mercado inmobiliario español seguirá desacelerándose en 2024 a medida que se vaya trasmitiendo el impacto del aumento de los tipos de interés. En concreto, prevemos una desaceleración del precio de la vivienda del 3,7% en el promedio de 2023 al 1,4% en 2024. Con todo, pensamos que hay varios factores que seguirán apoyando al sector, entre los que destacan un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigración significativos, una oferta de vivienda escasa (en los últimos 12 meses se han iniciado unas 115 mil viviendas, pero se han formado unos 286 mil hogares nuevos debido a unos flujos de inmigración significativos) y el menor endeudamiento de los hogares (50% del PIB en el 2T 2023).
La evolución del precio de la vivienda va a ser más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.
En este contexto, todo parece indicar que el volumen de compraventas por parte de extranjeros seguirá ganando protagonismo gracias al gran atractivo de nuestro país para los compradores de otras nacionalidades. Los principales motivos por los que los extranjeros suelen comprar una vivienda en España son el clima y la calidad de vida, la elevada seguridad percibida y las buenas conexiones de transporte aéreo con sus países de origen.
La capacidad que pueda tener España para seguir atrayendo la demanda extranjera de vivienda dependerá también de que se desarrolle un entorno favorable para este tipo de inversión. Esto engloba muchos ámbitos, desde la adecuación de la oferta inmobiliaria a las preferencias de la demanda extranjera (por ejemplo, complejos residenciales medicalizados o viviendas con espacios de networking para los nómadas digitales), hasta la generación de un entorno regulatorio y fiscal atractivo. En este sentido, es relevante establecer una regulación del mercado del alquiler estable y predecible (muchos compradores extranjeros alquilan su vivienda durante algunos meses del año cuando no la precisan), una fiscalidad internacional armonizada (por ejemplo, en caso de sucesión) y facilitar la asistencia sanitaria de los extranjeros en España, entre otros.
Finalmente, pero no menos importante, es crucial tener en cuenta que la elevada presencia de compradores extranjeros, que suelen tener un poder adquisitivo muy superior a las familias residentes, puede generar cierta tensión en los mercados inmobiliarios en algunos barrios de las principales ciudades del país y en puntos turísticos. En estas zonas, la elevada demanda extranjera puede agravar los problemas de accesibilidad a la vivienda ya existentes para ciertos colectivos, haciendo todavía más necesario que se adopten políticas de vivienda adecuadas, por ejemplo, mediante la creación de parques públicos de vivienda asequible.
